Tầm nhìn dài hạn trong đấu giá quyền sử dụng đất
Sáng nay (20/4/2022), tại khách sạn Rex (quận 1, TP.HCM), Viện Kinh tế Xanh phối hợp cùng báo Pháp Luật TP.HCM và trường ĐH Kinh tế – Luật TP.HCM tổ chức hội thảo “Đấu giá quyền sử dụng đất: Thực tiễn và giải pháp”.
Hội thảo “Đấu giá quyền sử dụng đất: Thực tiễn và giải pháp” là dịp để các cơ quan chức năng, nhà đầu tư rà soát cơ sở và dữ liệu để đánh giá, nhìn nhận vai trò, những thuận lợi và thách thức của mô hình đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) nhằm huy động nguồn lực từ xã hội.
Về mặt pháp lý, từ thực tiễn trong hoạt động đấu giá QSDĐ, nhóm chuyên gia nghiên cứu sẽ đưa ra các giải pháp, phương án tối ưu nhất và hoàn thiện các quy định về đấu giá QSDĐ hiện nay. Trong đó có kiến nghị về sửa đổi quy định pháp luật có liên quan, nhất là việc sửa đổi Luật Đất Đai và Luật Đấu giá tài sản.
Đặc biệt Hội thảo là diễn đàn để các nhà đầu tư, đơn vị tư vấn nước ngoài, cơ quan quản lý nhà nước trong hoạt động đấu giá tài sản và các nhà nghiên cứu, cơ quan hữu quan trình bày quan điểm, kiến nghị, đề xuất để việc huy động nguồn lực từ đất công qua đấu giá QSDĐ.
Đúng 8 giờ 00 ngày 20-4, đông đảo lãnh đạo, đại diện các Bộ, ban, ngành từ Trung ương, lãnh đạo các địa phương và cơ quan quan thông tấn, báo chí đã có mặt đông đủ để tham dự buổi Hội thảo “Đấu giá quyền sử dụng đất: Thực tiễn pháp lý và giải pháp.”
Kết quả rà soát pháp luật sau vụ đấu giá QSDĐ tại Thủ Thiêm
Phát biểu khai mạc Hội thảo, ông Mai Ngọc Phước, Tổng biên tập báo Pháp Luật TP.HCM cho biết: “Lời đầu tiên, xin chân thành nồng nhiệt chào đón các lãnh đạo cơ quan ban ngành, các chuyên gia, nhà khoa học, nhà nghiên cứu, doanh nghiệp cùng các cơ quan báo chí đã về tham gia hội thảo.
Đấu giá QSDĐ là một trong những giải pháp huy động nguồn lực cho ngân sách để phát triển hạ tầng, đô thị và phục vụ mục đích chung cho cộng đồng.
Thực tiễn đấu giá đất ở Việt Nam và các nơi trên thế giới đã cho chúng ta nhiều dữ liệu quan trọng để chúng ta đấu giá QSDĐ diễn ra minh bạch, hiệu quả, thượng tôn pháp luật để người dân, doanh nghiệp nhà nước hưởng lợi
Pháp luật Việt Nam, trong đó có luật đất đai 2013, luật đấu giá tài sản cùng nhiều quy định khác đã tạo ra hành lang pháp lý để quyền đấu giá QSDĐ trở nên hiệu quả.
Tuy nhiên, khi hoạt động đấu giá QSDĐ trở nên sôi động hơn, với sự tham gia của nhiều đơn vị hơn, trước sự vận động mạnh mẽ của kinh tế thị trường thì các vấn đề pháp lý phát sinh của đấu giá QSDĐ bắt đầu xuất hiện.
Ví dụ như các vụ đấu giá đất Thủ thiêm. Dù có thể khẳng định đấu giá đất Thủ Thiêm đã diễn ra đúng các quy định hiện hành nhưng cũng xuất hiện một số lỗ hổng cần khắc phục, để hoạt động pháp lý hiệu quả hơn.
Hội thảo ngày hôm nay sẽ giải quyết thực tiễn các vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất, có cái nhìn tổng quan về pháp lý, thực tiễn đấu giá đất công tại TP.HCM.
Hội thảo sẽ là diễn đàn để nhà đầu tư trình bày quan điểm, kiến nghị, đề xuất lên các ngành các cấp để việc huy động nguồn lực từ đất công hiệu quả hơn, Hội thảo cũng sẽ lắng nghe, góp ý của các nhà đầu tư, chuyên gia, nhà hoạch định chính sách… để có các giải pháp để hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tích cực.”
Nâng cao trách nhiệm của cơ quan quản lý tài sản
Theo TS Bình, quy định nộp tiền trúng đấu giá mỗi địa phương một kiểu.
Quy định pháp luật và việc áp dụng các quy định về việc nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất này tại các địa phương đang không thống nhất.
Một số địa phương áp dụng quy định tại Nghị định số 148/2020 của Chính phủ, trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc không nộp đủ tiền theo đúng phương án đấu giá quyền sử dụng đất thì UBND cấp có thẩm quyền hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Như Thanh Hóa, Ninh Bình… quy định người trúng đấu giá phải nộp tiền trúng đấu giá trong 30 ngày, Vĩnh Phúc quy định thời hạn này là 20 ngày…
Một số địa phương khác như Hà Nội, Nghệ An, TP.HCM căn cứ theo Nghị định số 126/2020 của Chính phủ hướng dẫn Luật Quản lý thuế thì quy định chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo thông báo và chậm nhất là 90 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại.
Ngoài ra, một số tỉnh khác lại căn cứ theo đối tượng, đối với cá nhân, hộ gia đình thì thời hạn nộp tiền trúng đấu giá là 30 ngày, đối với doanh nghiệp là 90 ngày.
Bộ Tư pháp, thời gian qua qua rà soát, Bộ Tư pháp thấy rằng hoạt động đấu giá QSDĐ hiện nay còn tồn tại một số vướng mắc liên quan đến sự không thống nhất giữa các quy định của pháp luật đất đai và quản lý thuế về thời hạn nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Điều này dẫn đến cách hiểu và áp dụng khác nhau, gây ra khó khăn, lúng túng cho nhiều địa phương trong quá trình thực hiện cũng như tiềm ẩn các vấn đề về khiếu nại, tố cáo có thể phát sinh.
Cụ thể là theo quy định tại khoản 3 Điều 46 Luật Đấu giá tài sản thì người trúng đấu giá được coi như chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá kể từ thời điểm đấu giá viên công bố người trúng đấu giá; kể từ thời điểm này, quyền và nghĩa vụ của các bên được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Trên cơ sở đó, việc nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai, không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đấu giá tài sản.
Tuy nhiên, quy định pháp luật và việc áp dụng các quy định về việc nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất này tại các địa phương đang không thống nhất:
-Một số địa phương đang căn cứ quy định tại khoản 21 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai (do Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì xây dựng) “trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc không nộp đủ tiền theo đúng phương án đấu giá quyền sử dụng đất thì UBND cấp có thẩm quyền hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” để ban hành phương án đấu giá quyền sử dụng đất trong đó quy định việc nộp tiền trúng đấu giá theo các thời hạn khác nhau (Thanh Hóa, Ninh Bình… quy định người trúng đấu giá phải nộp tiền trúng đấu giá trong 30 ngày, Vĩnh Phúc quy định thời hạn này là 20 ngày…).
Một số địa phương khác lại căn cứ Điều 18 Nghị định số 126/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 của Chính phủ hướng dẫn Luật Quản lý thuế (do Bộ Tài chính chủ trì xây dựng) “chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo thông báo và chậm nhất là 90 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại” để thông báo thời hạn nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất là 90 ngày (Hà Nội, Nghệ An, Thành phố Hồ Chí Minh).
Ngoài ra, một số tỉnh khác lại căn cứ theo đối tượng: đối với cá nhân, hộ gia đình thì thời hạn nộp tiền trúng đấu giá là 30 ngày, đối với doanh nghiệp là 90 ngày (Hà Nam…).
Nhằm nâng cao hơn nữa chất lượng, hiệu quả của hoạt động đấu giá QSDĐ, Bộ Tư pháp kiến nghị:
- Quốc hội, Chính phủ chỉ đạo rà soát các văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành có liên quan đến đấu giá tài sản và sửa đổi, bổ sung hoặc bãi bỏ những quy định không còn phù hợp, mâu thuẫn để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất về trình tự, thủ tục đấu giá theo quy định của Luật Đấu giá tài sản; xem xét đưa vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh để hoàn thiện pháp luật chuyên ngành quy định các loại tài sản phải bánthông qua hình thức đấu giá; việc xác định giá để làm giá khởi điểm tài sản đấu giá đảm bảo sát với giá thị trường, phù hợp tình hình thực tiễn, điều kiện kinh tế – xã hội tại địa phương.
- Quốc hội, Chính phủ xem xét, đưa vào Chương trình xây dựng pháp luật của nhiệm kỳ Quốc hội khóa XV nhiệm vụ sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản để sửa đổi, hoàn thiện các quy định về trình tự, thủ tục đấu giá tài sản.
- Nâng cao trách nhiệm của cơ quan quản lý tài sản, người có tài sản tại các Bộ, ngành, địa phương trong việc đưa tài sản ra đấu giá, phê duyệt phương án đấu giá, giá khởi điểm, giám sát quá trình tổ chức đấu giá để kịp thời xử lý các tình huống phát sinh.
- Chính phủ giao Bộ Tư pháp nghiên cứu, đề xuất sửa đổi, bổ sung Nghị định số 62/2017/NĐ-CP ngày 16/5/2017 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu giá tài sản, đảm bảo hoạt động đấu giá tài sản khách quan, minh bạch.
- Chính phủ giao UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quán triệt, chỉ đạo người có tài sản đấu giá tại địa phương tăng cường hơn nữa vai trò, trách nhiệm trong việc lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản, phê duyệt phương án đấu giá, xác định giá khởi điểm, ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, xây dựng Quy chế cuộc đấu giá, giám sát quá trình bán hồ sơ, thẩm tra, đánh giá các điều kiện, năng lực của người tham gia đấu giá, việc thực hiện các trình tự, thủ tục đấu giá tài sản… bảo đảm tính công khai, khách quan, minh bạch theo đúng quy định.
Góc nhìn mới về bất động sản “tinh hoa”
Tiếp nối chương trình, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, trình bày tham luận “Định vị giá trị đất Thủ Thiêm và huy động nguồn lực từ đất công: Một góc nhìn mới về bất động sản “tinh hoa” và bài học thực tiễn của các nước.”
Theo ông Đính, khi nhận thông tin TP.HCM đề xuất xây dựng TP Thủ Đức, đây là chủ trương đúng đắn, tâm điểm phát triển kinh tế, tạo ra giá trị nguồn lực, trên thế giới nhiều đô thị trên thế giới đang phát triển như vậy. Điển hình như phố Đông Thượng Hải.
“Quy hoạch hướng đến TP Thủ Đức, TP.HCM là một trong những đầu tài kinh tế, mục tiêu TP mong muốn, chúng tôi chắc chắn TP Thủ Đức sẽ trở thành sức mạnh cộng hưởng lớn, giá trị tăng lên nhiều lần” – ông Đính nói.
Khi công bố thành lập TP Thủ Đức, thị trường BĐS trở nên rất sôi động, thu hút các nhà đầu tư trên cả nước đến các vùng này.
Đồng thời, giao dịch cũng rất tăng trưởng, giá trị BĐS tăng lên rất nhanh. Năm 2019 giá đất 20 triệu/m2, khi lên thành phố giá tăng hai lần, thiết lập mặt bằng giá mới lên 50-60 triệu đồng/m2
Giá trị đất đai tăng nhanh chóng nhưng thực tế đầu tư khu vực này thì chưa cải thiện nhiều. Đó là một nghịch lý, giá trị BĐS chỉ tăng khi có hoạt động đầu tư.
“Các bộ luật liên quan đến đầu tư kinh doanh phát triển đã hoàn thiện nhưng thị trường phát triển nhanh có những điểm không còn phù hợp nữa và chúng ta đang chậm trễ. Hoạt động kinh doanh thu hút đầu tư rất cao, các dự án BĐS tại đây còn hạn chế về nguồn cung. Cầu thì cao cung thấp thì đẩy giá rất cao” – ông Đính nhận định.
Hiện nay, tất cả đều kỳ vọng vào Thủ Thiêm. Thủ Đức giá đất rất cao, nhưng hiện tại TP nên chỉ tập trung đầu tư hạ tầng và BĐS dịch vụ, không nên tập trung BĐS nhà ở.
Vấn đề còn vướng mắc có thể chỉ ra là khi nguồn cung hạn chế thì đấu giá QSDĐ là giải pháp duy nhất để thúc đẩy đầu tư. Tuy nhiên, khi lựa chọn nhà đầu tư cần đúng và trúng. Nhiều người lợi dụng đấu giá để tạo ra lợi ích khác của họ. “Làm như thế nào để ngăn chặn điều đó?” – ông Đính băn khoăn.
Theo đó, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam đề xuất muốn làm gì phải đánh giá đúng năng lực nhà đầu tư, mọi quy định xem xét nhà đầu tư đều phải được thực hiện, nếu phát hiện lợi dụng tham gia đấu giá vì mục đích khác thì cần có những quy định tương ứng, thậm chí cả xử lý hình sự. Hiện nay lũng đoạn thị trường BĐS chưa có quy định chưa xử lý.
“Mục tiêu Thủ Đức trong tương lai là TP của công nghệ, tài chính. Giá đất TP Thủ Đức so với các đô thị thế giới vẫn còn thấp, chúng ta đẩy nhanh để giao đất tốt hơn. Càng lấp đầy hoàn chỉnh quy hoạch càng nhanh thì BĐS sẽ càng tăng trưởng tốt. Giá BĐS Thủ Đức thiết lập mức cao nhưng vẫn phù hợp, chúng ta cần cân nhắc nghiên cứu khung giá, bảng giá, cả hiện tại và tương lai khi TP phát triển hoàn chỉnh”- ông Đính góp ý.
Ông Lê Thành, Viện trưởng Viện Kinh tế Xanh cho biết: “Chúng ta có khái niệm bất động sản (BĐS) tinh hoa, ví dụ như Thủ Thiêm. Vì vậy việc định giá như thế nào cần được lưu ý kỹ. Thủ Thiêm nên đẩy mạnh BĐS tinh hoa, tài chính, công nghệ cao, việc đấu giá các lô đất còn lại sao cho hiệu quả… Hiện nay trong xu hướng BĐS tinh hoa có cấu trúc để định vị, để nguồn tiền nhà đầu tư trú ngụ tại đây.”
Hoàn thiện pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất
5 vấn đề pháp lý phát sinh về đấu giá tài sản
Theo TS Đoàn Thị Phương Diệp – Trường Đại học Kinh tế – Luật, ĐHQG-HCM, những vấn đề pháp lý phát sinh về đấu giá tài sản có thể kể đến như:
Thứ nhất, có nhiều văn bản pháp luật quy định về đấu giá QSDĐ, thiếu sự thống nhất từ trung ương, bộ ngành và các địa phương.
Thứ hai, chưa phân định quy trình khi đấu giá QSDD có giá trị lớn với đấu giá tài sản khác.
Thứ ba, thiếu quy định nền tảng cơ bản là kiểm soát tình trạng sử dụng đất đai sau khi trúng đấu giá.
Thứ tư, các quy định trong luật đấu giá tài sản còn kẽ hở dẫn đến thông đồng giá.
Thứ năm, là thiếu áp dụng công nghệ thông tin trong quá trình đấu giá, đấu gia trực tuyến và có quy định về hình thức đấu giá này.
Ngoài ra còn hạn chế về thẩm định năng lực tài chính. Quy định yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy tờ chứng minh năng lực tài chính nhưng lại thiếu quy định về thẩm định năng lực tài chính này.
Mức tiền ứng trước có phù hợp hay không?
Đấu giá quyền sử dụng đất là con đường gần như duy nhất để chủ đầu tư có thể tiếp cận đất công. Như vậy, vấn đề còn lại để có thể thực thi một cách tốt nhất quyền này trên cơ sở đảm bảo lợi ích công và lợi ích người dân nói chung là việc cải tiến thủ tục đấu giá để minh bạch, rõ ràng và khách quan nhất có thể.
Đấu giá đất với giá trúng đấu giá quá cao thời gian qua đã tác động đến thị trường, đẩy giá nhà đất tăng lên cao.
Từ đó, bà Diệp đưa kiến nghị cần có sự nhất quán từ Trung ương đến địa phương. Trước hết phải công bố quy hoạch sử dụng đất quốc gia và quy hoạch tổng thể của tỉnh, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.
Bên cạnh đó, đảm bảo sự nhất quán các quy hoạch này liên quan đến đất đai để nhà đầu tư có thể tiếp cận và thấy rõ, từ đó xác định được mục tiêu đầu tư của mình.
Cần có thời hạn cụ thể và tuân thủ chặt chẽ thời hạn công bố các thông tin về quy hoạch, thông tin về đấu giá, đấu thầu. Cụ thể hóa hơn nữa các điều kiện để sàng lọc đầu vào đối với nhà đầu tư tham gia đấu giá.
Hiện nay, tại Điều 58 Luật đất đai chỉ yêu cầu để có thể tham gia đấu giá QSDĐ phải “có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư”.
Tuy nhiên, năng lực tài chính “để đảm bảo” là như thế nào thì chưa được xác định rõ. Điều này có thể dẫn đến kết quả chủ đầu tư tham gia đấu giá đã trúng đấu giá nhưng không có năng lực tài chính để xác lập giao dịch như đã xảy ra thời gian qua.
“Khó có thể yêu cầu nhà đầu tư phải đủ năng lực tài chính tự thân để thực hiện toàn bộ dự án, nhưng ít nhất chủ đầu tư phải chứng minh một cách thuyết phục việc sử dụng nguồn vốn từ đâu và như thế nào để cơ quan nhà nước có thể thẩm định trước khi quyết định cho tham gia đấu giá.
Việc cụ thể hóa hơn nữa điều kiện này giúp kiểm soát chặt nhà đầu tư đủ năng lực tài chính để tham gia đấu giá và ký kết, thực hiện hợp đồng sau khi trúng đấu giá.
Chúng ta cần xây dựng về chính sách thuế để tránh tình tạng bỏ hoang, đầu cơ gây lãnh phí đất đai” – bà Diệp kiến nghị.
Chương trình hội thảo bước vào phiên thảo luận
Tiềm năng của TP.HCM rất khủng khiếp
Ở góc nhìn doanh nghiệp, bà Bùi Nguyễn Huyền Trang, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, chia sẻ: “Chúng tôi là đơn vị chuyên tư vấn đầu tư nước ngoài vào Việt nam. Tôi rất ngạc nhiên vì những vấn đề được đưa ra vô cùng thẳng thắn trong hội thảo.
Đánh giá lợi thế tiềm năng của các khu đất, chúng tôi cũng có báo cáo chuyên đề về lợi thế của TP.HCM về tầm và TP Thủ Đức tinh hoa và theo tôi là khá tích cực.”
Theo bà Trang, với dòng vốn FDI đang đầu tư vào thị trường Việt Nam thì còn rất nhiều cơ hội cho các khu đất ở Thủ Thiêm.
Lịch sử BĐS ở TP.HCM thường tập trung phân khúc nhà ở nhưng BĐS là mạch sống của nền kinh tế, đóng góp cho nền kinh tế chung của cả nước.
Giá đất ở TP.HCM vẫn còn mềm so với thế giới. Ở TP.HCM có rất nhiều nguồn vốn FDI, khi doanh nghiệp đầu tư ở Việt Nam, điều chúng tôi cần là một văn phòng với vị trí và quy mô xứng tầm.
Quy hoạch và chính sách đóng góp rất lớn trong thu hút đầu tư trong khi hiện nay nguồn cung, tiện ích cung ứng cho doanh nghiệp nước ngoài đang vào Việt Nam không nhiều.
“Chúng ta đang có sự e ngại khi nhà đầu tư không thực hiện được dự án khi trúng đấu giá song hiện nay nguồn vốn đầu tư vào Việt Nam rất dồi dào, nhà đầu tư vài trăm triệu đô, cả tỉ đô cũng nhiều nên việc xác định năng lực tài chính là không khó khăn gì” – bà Trang khẳng định.
Theo bà Trang BĐS đóng góp mỹ quan cực kỳ lớn của đô thị, kiến trúc TP, nâng tầm khu vực. Bên cạnh việc đánh giá năng lực chủ đầu tư cần đánh giá thêm về năng lực đóng góp mỹ quan, kiến trúc của đô thị cho TP.
Thị trường BĐS Việt Nam đang phát triển, nhà đầu tư sẽ chấp nhận nhiều rủi ro, đầu tư là nắm lấy cơ hội trong tương lai nên họ chấp nhận rủi ro.
“Một vài chủ đầu tư không cam kết đi đến cuối cùng khi trúng đấu giá khiến chúng ta bị tổn thương, rất dễ dẫn đến ách tắc khi có nhà đầu tư tiếp theo, điều nay tôi đang lo ngại” – bà Trang nói.
Góp ý trong thời gian tới, bà Trang cho rằng TP nên xem xét lại tất cả các khu, lô đất đấu giá, xem lại tổng quan, làm sao để hỗ trợ nhà đầu tư một cách tối ưu, hỗ trợ nhà đầu tư nước ngoài. Như chính phủ Singapore vẫn xây rất nhiều tòa nhà văn phòng để thu hút FDI vào để cạnh tranh với Malaysia, khu đất đó thành một điểm hút mạnh. Từ đó chi phí đầu tư vào Singapore sẽ tốt hơn các nước khác.
Bà Trang kì vọng: “Tiềm năng TP.HCM rất khủng khiếp, cũng như Dubai có thể thu hút rất nhiều nhà đầu tư bằng các quy hoạch gần cảng, xây dựng hạ tầng cứng và hạ tầng mềm, biến Dubai thành trụ sở của các tập đoàn lớn.”
Đấu giá đất phải công khai, không cản trở thông tin
Ông Ngụy Cao Thắng, Giám đốc Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản TP.HCM, nhận định đấu giá QSDĐ phải công khai minh bạch, bảo vệ quyền lợi cho người trúng đấu giá. Đấu giá tạo sân chơi lành mạnh, giá cao nhất có thể nhằm tăng nguồn thu cho TP, lựa chọn doanh nghiệp (DN) có đủ năng lực tham gia đấu giá. Phương án đấu giá phải không đưa ra những cản trở người tham gia đấu giá.
Theo ông Thắng, thông tin tiếp cận đấu giá phải rộng rãi. Phải phòng ngừa được thông đồng dìm giá giữa các DN tham gia đấu giá và giữa tổ chức đấu giá và DN.
Cũng có trường hợp tổ chức đấu giá cản trở, giấu thông tin đấu giá. Nếu có tình huống này, các DN, người dân phải kiến nghị rất nhiều về vấn đề này với cơ quan chính quyền để kịp thời xử lý triệt để.
Sau đấu giá, DN và TP cũng mong muốn dự án được triển khai ngay, DN muốn sớm được chấp thuận chủ trương đầu tư. Sau đấu giá Thủ Thiêm, có giá trúng đấu giá cao, TP cũng sẽ tạo mọi điều kiện nhưng đã có trường hợp đáng tiếc về hai DN hủy hợp động trúng đấu giá, bỏ cọc.
Hiện đấu giá QSDĐ cung không đủ cầu, DN quan tâm rất nhiều vì có quỹ đất sạch, không phải mất thời gian, chi phí làm thủ tục đền bù giải phóng mặt bằng.
Ông Thắng kiến nghị nhà đầu tư phải có năng lực tài chính mới có thể tham gia đấu giá. Khi DN không đủ tài chính lại bỏ cọc, xin gia hạn sẽ làm ảnh hưởng đến thu ngân sách, lãng phí tài nguyên đất đai.
Đất vàng phải có đầu tư
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, góp ý đấu giá QSDĐ và đấu thầu dự án có sử dụng đất là hai phương thức góp phần kiến tạo môi trường đầu tư lành mạnh, công khai, các nhà đầu tư
“Nhà nước không đặt mục tiêu thu tiền sử dụng đất nhiều mà vấn đề là nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án. Vấn đề quan trọng không phải là đất vàng mà là đất vàng có dự án. Đất vàng không có đầu tư, suất đầu tư thấp thì đất vàng đó cũng không có giá trị gì. Tôi ủng hộ đấu giá QSDĐ công khai minh bạch nhưng đừng quên đấu thầu dự án có sử dụng đất. Có nhiều dự án đã đấu thầu dự án có chỉ tiêu, cam kết nghĩa vụ tài chính trước đây đã thực hiện.”
Ông Châu nhấn mạnh TP.HCM đã thực hiện đúng pháp luật về đấu giá. Hiện Luật Đấu giá tài sản áp dụng chung cho các loại tài nhưng khi tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất là đất công thì cần có quy định riêng.
Điểm vướng mắc là giá khởi điểm đấu giá, cần giải quyết bất cập và cũng cần sửa luật đấu giá, sửa thời gian nộp hồ sơ, xử lý vi phạm hợp đồng đấu giá.
“Quy định của chúng ta chưa chặt chẽ, chuyện thu hồi hay cho phép nộp tiền tài sản trúng đấu giá thành nhiều lần luật đấu giá chưa quy định. Khi chưa có quy định thì doanh nghiệp có quyền đề nghị.
Hiện nay chưa có đề nghị sửa luật đấu giá tài sản, nhà đầu tư thì cần môi trường minh bạch, cạnh tranh lành mạnh. Chúng ta phải luật hóa để kiến tạo môi trường kinh doanh lành mạnh” – ông Châu nói.
Cần quy định thống nhất về luật chơi, sân chơi và người chơi đấu giá đất
PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật ĐH Luật Hà Nội nhận định hoạt động đấu giá đất có luật chơi, sân chơi và người chơi.
Về người chơi tham gia đấu giá, cần theo quy luật phát triển của kinh tế thị trường, không nên siết chặt nhà đầu tư, tạo môi trường kinh doanh khó thu hút.
Về luật chơi, cần mổ xẻ về Luật dân sự, đấu giá tài sản, đất đai, đầu tư. Mỗi đạo luật do một cơ quan ban hành nên chưa có sự thống nhất, đồng bộ.
Để hoàn thiện pháp luật về đấu giá QSDĐ, ông Tuyến kiến nghị bổ sung quy định về điều kiện tổ chức tham gia đấu giá QSDĐ. Tổ chức tham gia đấu giá QSDĐ phải có đủ các điều kiện như thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.
Thứ hai, vốn thuộc sở hữu của DN để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải có kinh nghiệm trong việc thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất.
Điều kiện thứ ba là quy định ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư. DN tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước và có tài sản bảo đảm cho tổ chức đấu giá nhằm đảm bảo năng lực tài chính thực hiện dự án khi trúng đấu giá.
Ông Tuyến cũng cho rằng có thể quy định khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá và người tham gia đấu giá thỏa thuận nhưng tối thiểu là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá.
Tiền đặt trước được gửi vào một tài khoản thanh toán riêng của tổ chức đấu giá mở tại ngân hàng thương mại. Người tham gia đấu giá và tổ chức đấu giá có thể thỏa thuận thay thế tiền đặt trước bằng bảo lãnh ngân hàng.
Trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì sẽ phải bồi thường cho Nhà nước thêm một khoản tiền bằng giá trị tiền đặt trước. Sau khi người tham gia đấu giá nộp đủ tiền bồi thường cho Nhà nước thì sẽ được nhận lại tài sản thế chấp.
Trường hợp người tham gia đấu giá không nộp tiền bồi thường sẽ bị khấu trừ vào tài sản thế chấp. Giá trị của tài sản bảo đảm phải lớn hơn giá khởi điểm của thửa đất đấu giá.
Tài sản công đặc biệt cần có quy định riêng về đấu giá
Từ đầu cầu Hà Nội, Đại biểu Quốc hội – Vũ Tiến Lộc, cho rằng hiện nay để đáp ứng nhu cầu phát triển cần tiếp tục đấu giá QSDĐ trong cả nước.
Đây cũng là vấn đề được các đại biểu Quốc hội đặc biệt quan tâm, góp ý kiến đa chiều để hướng tới việc hoàn thiện pháp lý cho phương thức này trong thời gian tiếp theo.
“Đấu giá nói chung và đấu giá QSDĐ mục tiêu cuối cùng không phải là thu càng nhiều tiền càng tốt mà vấn đề là phát triển như thế nào để có cơ chế chính sách được lợi cả hai bên: Nhà nước và nhà đầu tư.
Thất bại của DN cũng là thất bại của Nhà nước trong trường hợp tại Thủ Thiêm. Nhà đầu tư có phần thiếu thận trọng. Ngoài ra có sơ hở trong quy định của pháp luật, đặc biệt là cơ chế kiểm tra về năng lực tài chính, quỹ thời gian ngắn – không đủ thời gian cho nhà đầu tư chuẩn bị. Nhà đầu tư bỏ cọc cho thấy chúng ta chưa thành công” – ông Lộc chỉ ra.
Ông Lộc nhấn mạnh một trong các giải pháp là phải hoàn thiện chung về thị trường BĐS. Thị trường đất đai hiện không bình thường và chưa bình thường, cần được hạ nhiệt, đưa giá BĐS về đúng giá trị của nó.
Lý do là giá BĐS cao sẽ giảm năng lực cạnh tranh của nền kinh tế khi thu nhập người dân chưa tương xứng.
Về Luật đấu giá, đất đai là tài sản công đặc biệt, cá biệt nên cần có quy định riêng về đấu giá. Cần tăng cường cơ chế kiểm tra năng lực đối tác và giúp nhà đầu tư thành công trong các cuộc đấu giá.
Điều chỉnh luật theo hướng chế tài mạnh hơn
TS Đoàn Ngọc Phương, Giám đốc Trung tâm định giá đất và kiểm định địa chính Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT), cho biết hiện bộ đang sửa đổi bổ sung Luật Đất đai.
Đấu giá QSDĐ là chủ trương đúng đắn của Đảng và nhà nước. Quy định đấu giá đã có song vẫn có kẽ hở, có những quy định chưa chặt, chưa có biện pháp chế tài mạnh.
Không chỉ tại TP.HCM mà ở các địa phương tình trạng cá nhân, tổ chức bỏ cọc sau khi trúng đấu giá cũng nhiều. Vì vậy, trong đề án sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai sẽ theo hướng có nhiều biện pháp chế tài tăng nặng hơn.
Quỹ đất công đã giải phóng mặt bằng rất hạn hẹp. Việc đưa đưa đất vào sử dụng phải theo kế hoạch sử dụng đất của địa phương theo quy định của Luật Đất đai.
Vấn đề sử dụng đất sau đấu giá cũng cần được lưu ý. Người trúng đấu giá đất được cấp QSDĐ và có quyền chuyển nhượng QSDĐ ngay. Vì vậy, Luật Đất đai sửa đổi sẽ xem xét sử dụng công cụ tài chính về thuế, đánh thuế cao nếu chuyển nhượng trong thời gian ngắn.
Xây dựng khung pháp lý thuận lợi, hợp lý
Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên thường trực Ủy Ban kinh tế của Quốc Hội, nhận định phải rất thận trọng, khách quan khi nhận định về cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm. Giá đất trúng đấu giá rất cao so với suy nghĩ nhiều người nhưng thực tế là cao hay thấp so với giá thị trường?
Bài học rút ra từ đây là giá đất không phải là quan trọng mà mảnh đất đó phải được sử dụng như thế nào. Đất đai cần được sử dụng để đóng góp cho kinh tế, xã hội như thế nào mới là điều quan trọng.
“Trong nhiệm vụ hoàn thiện pháp lý phải đặt rõ quan điểm, tìm ra công cụ đấu giá QSDĐ hợp lý để tăng giá trị QSDĐ chứ không chỉ tập trung vào giá đất.
Hoàn thiện trên định hướng xây dựng khung pháp lý thuận lợi, hợp lý. Trong đó hết sức cân nhắc tính khả thi của các biện pháp. Ví dụ như đặt vấn đề kiểm tra năng lực tài chính của DN thì phải xem tính khả thi của việc kiểm tra này như thế nào?” – ông Hiếu lưu ý.
Theo ông Hiếu, càng đặt rào cản thì sẽ giảm năng lực cạnh tranh, mất đi các nhà đầu tư tốt nên phải cân bằng tất cả mọi việc.
Một vấn đề cần lưu tâm là trước khi bổ sung các quy định thì phải rà soát quy định hiện hành để tránh chồng chéo các chế tài.
“Ngoài ra, chúng ta cần xem có cơ chế nào khác ngoài cơ chế đấu giá không, ví dụ như cơ chế đấu thầu. Hành vi thứ cấp rất quan trọng sau đấu giá như quản lý dòng tiền, thông tin minh bạch… Đồng thời phải có cơ chế chính sách thuế hợp lý” – ông Hiếu nói.
Đấu giá đất phải có kế hoạch tầm nhìn dài hạn
Kết luận chương trình hội thảo, TS Hoàng Công Gia Khánh, Hiệu trưởng Trường ĐH Kinh tế – Luật, chia sẻ: “Hội thảo đã nhận được nhiều ý kiến đóng góp rất sâu và có tính thực tiễn cao.
Có ba điểm quan trọng được thống nhất cao là tái khẳng định đấu giá QSDĐ là chủ trương đúng đắn, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, ổn định thị trường BĐS, phát triển kinh tế.
Thứ hai, đấu giá liên quan đến nhiều luật khác nhau như Luật đầu tư, đất đai, luật quản lý tài sản công. Các ý kiến đã làm rõ hệ thống quy định pháp luật là đầy đủ, cụ thể nhưng vẫn có một vài điểm mờ, chồng chéo giữa các luật, có các cách hiểu khác nhau giữa các địa phương, chưa có sự thống nhất. Điều kiện chưa đầy đủ nhất quán về năng lực của bên tham gia, sau đấu giá…
Có hai luồng quan điểm trong các ý kiến đóng góp tại hội thảo là hết sức cân nhắc việc nhà nước can thiệp sâu vào hoạt động tổ chức đấu giá QSDĐ. Quy định cần chặt chẽ hơn, tránh tình trạng bỏ cọc nhưng cũng không gây ra tâm lý hoang mang, e ngại cho nhà đầu tư.”
Theo ông Khánh, cần xác định đấu giá QSDĐ không chỉ tăng thu ngân sách mà mục tiêu phải là phát triển kinh tế, xã hội. Đảm bảo nguyên tắc đấu giá theo cơ chế thị trường. Quy định cần chặt chẽ nhưng phải thu hút nhiều người tham gia đấu giá. Đồng thời, người rúng đấu giá phải thực thi nghĩa vụ của mình, và chế tài xử lý nghiêm khi xảy ra vi phạm.
Có nhiều ý kiến đề xuất quy định riêng cho đấu giá BĐS và QSDĐ vì đây là lĩnh vực có những tính chất đặc thù riêng. Các đại biểu hội thảo cũng góp ý cần đồng bộ chính sách để thị trường BĐS phát triển minh bạch, hoàn thiện chính sách sử dụng đất.
Ngoài ra, các ý kiến kiến nghị bổ sung quy định về thuế tài sản, tạo nhiều kênh đầu tư an toàn cho nhà đầu tư.
Ông Khánh cho rằng đấu giá đất phải có kế hoạch tầm nhìn dài hạn, nếu không trong tương lai sẽ cạn kiệt quỹ đất.
Nhóm tài sản đấu giá cần chia làm 3 nhóm. Nhóm 1 là tài sản đấu giá tạo nguồn lực cho địa phương. Nhóm 2 là tài sản tạo nguồn thu ổn định dài hạn cho ngân sách (ví dụ sẽ thanh toán từng năm kéo dài chứ không thanh toán ngay sau khi trúng đấu giá). Nhóm 3 là tài sản phải giữ lại trong hàng chục năm nữa để nhà nước đầu tư, phải tính toán về lợi ích giá trị gia tăng khi giữ lại đầu tư.
Cùng với đó, Nhà nước phải phát triển hạ tầng không chỉ về giao thông mà cả hạ tầng về công nghệ, chuyển đổi số…
“Ban tổ chức sẽ tổng hợp ý kiến đóng góp của các cơ quan quản lý, hiệp hội, DN, các chuyên gia… về đấu giá QSDĐ. Báo cáo tổng hợp các ý kiến sẽ được gửi đến cơ quan Quốc hội, Chính phủ, các bộ ngành tham khảo, xem xét khi sửa đổi bổ sung các luật liên quan đến vấn đề đấu giá QSDĐ”- ông Khánh nói và gửi lời cảm ơn chân thành đến các đại biểu đã tham dự hội thảo.
